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从房企30强半年报看房地产业的深刻变化

时间:2020-09-11 17:08 来源:未知  手机版

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从房企30强半年报看房地产业的深刻变化|行业研究 2020.09.09 19:04:00《财经》新媒体 >原标题:从房企30强半年报看房地产业的深刻变化|行业研究

2020年上半年,各房企经历疫情大考,又遇上融资政策收紧,它们的成绩单如何,这张成绩单反映出怎样的行业变化趋势?

依据克而瑞2020年上半年房企全口径销售金额排名,我们对前30名房企上半年的业绩表现和负债情况进行了梳理。(以下所有表格中,第一列的“排名”,均指上半年全口径销售额排名。)

01 利润指标:盈利普降,遍地拾金时代落幕

前30房企中,虽然上半年营收与归母净利润大多同比上升,但销售毛利率和净利率却呈下滑趋势:80%房企销售毛利率同比下降,66.67%的房企净利率同比下降。净利率在15%以上的有10家,在10%~15%的有12家,在10%以下的有8家。

考虑到非经常性损益的影响,我们结合各公司年报及克而瑞2020上半年年报点评的数据,整理了各房企扣除非经常性损益后的净利润状况。结论与不扣非净利类似:尽管有70%的房企扣非净利润上升,但有63.33%的房企扣非净利率同比下降。

虽然同为行业龙头,但30强的盈利能力差距很大,扣非归母净利润率最低的是招商蛇口,只有3.04%;最高的中国海外发展,20.24%,相差6.66倍。

30强盈利能力粗略可分为高中低三档,扣非归母净利润率或核心净利润率在15%及以上的为高档,分别是中国海外发展、中国金茂、华润置地、龙光集团、融创、雅居乐、佳兆业;

扣非归母净利润率或核心净利润率在8%-15%之间的为中档,分别是:旭辉控股、保利地产、荣盛发展、美的置业、金科股份、金地、龙湖、绿城、奥园、世茂、正荣、万科;

扣非归母净利润率或核心净利润率在8%以下的为低档,分别是:碧桂园、阳光城、新城控股、恒大、滨江、中南建设、中梁、融信、绿地控股、招商蛇口。

港股公司的盈利明显强于A股公司,高档公司全在港股,中档公司港股也占了大半,低档公司港股只有4家。

根据房地产销售的经营周期,2020年上半年结算的住宅项目大多是在2016年下半年及2017年获取的土地。从下图可以看到,彼时百城成交土地溢价率均处于高位。

自2017年下半年开始,虽然土地溢价率开始走低,但是成交土地楼面均价却始终处于高位。房企最重要的原材料——土地很贵!

我们以这30家房企为样本,计算了自2010年以来的销售毛利与销售净利率均值(剔除当年未上市及异常值)。可以看到,这30家房企的毛利率和净利率总体趋势在下行。

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本文标签:负债 销售 净利 杠杆 规模

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