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【天风地产】万科A:结算业绩超预期,物业收入高增长

时间:2019-08-22 02:09 来源:未知  手机版

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来源:天诚地产会

事件:

公司公布2019中期业绩,实现营收1393.20亿元,同比增长31.47%;归属于上市公司股东的净利润118.42亿元,增长29.79%;超出市场预期。实现销售面积 2150.1 万方,销售金额 3340亿元,同比分别上升 5.6%和 9.6%。

点评:

结算收入超预期增长、结算毛利率略有提升:1)结算面积提升21%:公司上半年结算面积846.3万方,同比上升 20.7%;实现结算收入1329.9 亿元,同比上升 32.2%;2)结算均价提升9.5%:房地产业务的结算均价为 15715 元/平方米,同比增长9.52%。3)结算毛利率提升1pct:结算毛利率为28.3%,较 2018 年同期提高 1.0 个百分点。

开工下降竣工提升、全年竣工计划维持不变:公司上半年新开工面积 1953万方,同比下降15.9%,占全年开工计划的 54.1%(2018 年上半年:65.5%),开工比去年放缓;实现竣工面积 1060万方,同比增长15.6%,占全年竣工计划的 34.5%(2018 年上半年:34.9%),竣工速度基本和去年一致,预计全年竣工面积将与年初计划(3077万方)基本持平,预计增长12%。

审慎投资储备合理、已售未结资源丰富:1)总土储略增7.27%:公司上半年新增项目 54 个、总建筑面积 1372.8 万房,权益面积 941.8 万平方米,权益比例比例为 68.6%,土储均价为 6900 元/平方米,88.4%位于一二线城市。截止中报,公司总土储面积1.534亿平米,同比增长7.27%。2)已售未结同比增长17%:已售未结算面积4403.7 万平方米,已售未结金额约 6215.5 亿元,较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。

净负债率略有提升、外币负债比重较高:1)净负债率35.04%:公司中报有息负债金额 2253.2 亿元,净负债率35.05%,比去年同期的32.7%略有提升;2)负债结构健康、关注外币负债:公司长期负债占比为 70.4%,境外负债占比 35.2%,境外负债由于上半年人民币略有升值产生了3.1汇兑收益,但近期人民币略有贬值,境外负债有汇兑受损可能。

物业收入持续高增长、多元化业务稳步推进:1)物业收入同比增27%、占比略有提升:万科物业实现营业收入 52.8 亿元,同比增长 27.1%,占公司整体营收3.79%,比年初的3.29%提升0.5pct,公司在管物业面积约5.6亿平米;2)商管面积保持稳定:管理商业项目总建筑面积超过1350 万平方米,与去年基本持平,扩张速度放缓,其中,印力集团管理商业项目 110 个,管理面积 915 万平方米,已开业面积为 643 万平方米(90%为购物中心)。

投资建议:

受益于结算面积和结算毛利的提升,公司收入和利润增长超出预期,净负债率略有提升但仍处于极低水平,外币负债占比较高需注意汇兑风险;多元化业务持续推进,尤其物业收入持续高增长,内含价值被明显低估,鉴于公司竣工计划并未明显改变且开工明显下滑,我们维持全年销售额6550亿元的预测,维持公司19-21年EPS分别为3.51、4.08、4.71元,对应当前股价PE为7.75X/6.66X、5.77X,维持“买入”评级,作为行业龙头给予10倍PE,19年目标价35.1元。

风险提示:政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑,汇兑损失超预期

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证券研究报告:《万科A:结算业绩超预期,物业收入高增长》

对外发布时间:2019年8月21日

报告发布机构:天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)

本报告分析师:

陈天诚>



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本文标签:结算 面积 亿元 负债 提升

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