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原创 进军大湾区,房企规模效益双轨并行的新起点

时间:2019-04-14 14:36 来源:未知  手机版

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盘和林

当下,是2018年的年报季,从财报表现来看,上市房企表现普遍“都挺好”。以“恒碧万”为首的龙头房企,继续保持着规模上的绝对领先,恒大以722.1亿元的净利润额荣登2018“利润王”宝座,碧桂园净利润实现同比68.8%增长。与此同时,中小型房企的业绩增速变得亮眼。中国奥园实现了912.8亿元的合同销售额,同比增长100%;弘阳地产合约销售额达473.38亿元,同比增长 84.2%。

尽管总体看涨,但多家房企集体降速求稳,“减速提质”成房企2019新口号。2018房企一哥,恒大将2019年的销售目标定位6000亿元,增幅不足10%。中型房企旭辉控股2019年的目标则为1900亿元,增长率仅25%,首创也放低身姿,将进军千亿企业目标降为800亿。

房企之所以提出“减速提质量”的口号,主要有两方面原因。

首先,顺势而动,弹性供给,以保证与宏观经济同速而行。虽然2018年GDP超预期增长,但2019年国务院进一步下调GDP增长目标,从6.5%的预期下调至6%-6.5%,这一调整一方面表明,国家方面增加了对宏观经济预期目标的弹性,以预防不确定性因素带来的风险。另一面,降速以提质,符合我国当前阶段经济高量发展的要求。作为一个受宏观经济影响较大行业,宏观经济预期的调整对房地产行业融资、价格、土地、需求都会产生影响,因此,此时房企最聪明的做法就是:看天行事,顺势而动,弹性供给、降速提质。这也是今年房企业绩,普遍更加突出利润等收益指标的原因之一。

其次,行业发展周期。过去几十年,房地产行业经历了从一二线到三四线再回归一二线城市的轮动开发,意味着房地产行业从规模到规模效益型的转变已成必然趋势。而在房地产后高增长时代,保障效益,则将会对房企布局、融资能力、内部管控提出更高的要求。

以万科为例,虽然凭借其规模其仍旧是房企中的佼佼者,但是从今年披露的财务数据来看,其效益指标增长速度远不及恒大碧桂园,其中一个重要原因就是内部控制不足。截至目前,据有关数据显示,中国上市公司董秘薪酬排行榜,房地产行业董秘上榜人数最多,就在高喊活下去的2018年,万科董秘依旧是以1420万元的年薪,登榜董秘薪酬榜首。有学者指出,天价董秘背后折射的是万科内部人控制的积弊。

值得注意的是,虽说“减速提质”是房企新一年的战略口号,但是从战略布局看,各房企仍是嗅觉灵敏,集体押宝大湾区。以碧桂园为例,截至2018年年末,公司在粤港澳大湾区的土地权益可售货值达3721亿元,面积超过2544万平方米。新城控股,公司2018年年报显示,长三角地区销售占比达到56%,销售金额为1238.2亿元,长三角地区成为新城控股业绩增长的关键点。同时,万科、越秀、光大、保利、龙湖等房企也纷纷加大大湾地区的土储,以加强在大湾地区的市场优势。

对房企来说,如今的大湾地区就是,战乱时代的伊甸园,外面风声鹤唳,内部怡然自得。作为中国综合实力最强,经济最具活力、开放程度最高的区域,大湾地区具有先进的科学技术、完善的基础设施、发达的金融体系、规范的城市规划、高素质大规模的人口要素,如今的大湾地区一体化开发战略,展现给房企的尽是机遇。

我们需要看到的是,1998年的住房商品化、2005年的棚户区改造以及从未停止的城镇化,这样大规模的开发、建设带给房地产的都是繁荣,如今大湾给房地产企业发展带来的依旧是一股春风,只不过不同的是,这一次不再允许“野蛮”,不再允许“粗放”,从规模到效益的转型,大湾区将是房企的一片新绿地,一个新起点。(盘和林经济观察 系应用经济学博士后)

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