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三条红线之下,地产再无黑马

时间:2020-09-11 17:07 来源:未知  手机版

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本文来自合作媒体:棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者:孙思克、于晫,编辑:张小马。猎云网经授权发布。

2019年下半年开始,王浩所属的房企为了达到主管部门要求的负债率指标,开始控制负债,“有些区域公司负债不高,现金流很充沛,但集团还是要求区域公司提前偿还贷款,银行都不乐意了,区域公司只能打电话逐个沟通。”

他彼时不理解公司的保守做法,直到2020年8月20日,住建部、央行约谈了12家房企,抛出房企融资的三条红线(又称“融资新规”):1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1倍。根据踩红线的不同情况,又将各个房企归入红橙黄绿四档。

参会的保利、中海、华润和华侨城等,位列财务最健康的绿档,按照融资新规,绿档房企次年可以新增15%的融资规模,王浩所属公司即其中之一。

至此,他恍然大悟。

时日至今,财务高杠杆成了多数房企的标配。8月13日,阳光城集团执行副总裁吴建斌在博鳌地产论坛上指出,房地产的高财务杠杆是降不下来的,一是没这个条件,二是没这个理由。

但融资新规还是来了,且留给房企的时间已经不多了。“监管要求9月30日房企就得拿出降档方案。”一家闽系房企副总张恒表示。

在房企的中期业绩会上,“如何应对融资新规”成了房企掌门人的必答题。杠杆高者表示一定积极降杠杆。财务稳健的“好学生”,不敢沾沾自喜,承诺将继续控制负债。

但一个共识正在形成:短期内再难出现弯道超车的黑马房企了。

山雨欲来风满楼

三条红线标准之下,全部踩线的房企归入红档,踩两条线者归入橙档,踩一条线者归入黄档,一条不踩者归入绿档。

“制定红线标准的财务数据以2019年财报为准,而不是2020年中报,其因有二:一是融资新规出台时一些房企还没出2020年中报,二是疫情对财务数据有影响,2020年中报业绩不好作为制定新规的标准。”金地集团江苏区域副总裁郝强表示。

按此标准,在2019年销售排行榜前30强中,恒大、融创、绿地、富力、金科、华夏幸福等位列红档,中梁、阳光城等位列橙档,碧桂园、万科、新城等位列黄档。绿档如保利、中海、招商蛇口、华润、金地、华侨城、金茂等,但也有少数民企,如龙湖和世茂。

各家房企纷纷在2020年中期财报会上表态。

佳兆业管理层表示,其净负债率已从去年底的144%降到今年年中的130%,希望到年底降至120%;龙湖董事长吴亚军表示,不因未踩三条红线而沾沾自喜,将进一步坚持财务自律、稳健发展。

“三条红线跟我们没啥关系,”山东某小房企的董事长表示,小房企本身并不太规范,平常与专业金融机构没有交集,也很难从那里拿到贷款,“我们在当地的龙头住宅开发项目,合计货值四五亿元,但在四大行那儿借不到钱,只是从地方城商行借到一点钱。”

早在融资新规“山雨欲来”之前,地产行业早已“风满楼”。

平安银行的一位员工表示,从去年年底以来,平安银行旗下的房企开发贷,存量的可以延续,新增的则批得越来越少,“因为上面规定各家银行对房企的开发贷要进行额度控制,不得增加。”

中信银行的一位员工表示,目前还不清楚融资新规如何落实到金融机构的执行层面。

“银行多是以地产项目为标的发放开发贷,信托等非标贷款也是以项目本身为融资标的,所以房企整体的杠杆率指标对此类融资影响不大。受影响最大的是公司债,因为房企本身即发债主体,如果财务指标不过关,可能过不了发债审核这一关。”

某闽系房企副总张恒透露,监管要求房企9月30日前提交具体降档方案,围绕三条红线的指标,各家制定不同细化目标,在三年内降到监管认可的范围。

“上市房企不需要每个月都向监管层提交公司财务情况,但每年四个季度的报表数据是要公开的。”至于非上市房企的监管,张恒说,这要看监管会不会把权力下放,让省市部门盯防那些在区域市场比较强的房企。

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