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新希望地产25亿元高溢价拿地 快速扩张弊病渐显

时间:2019-09-23 03:08 来源:未知  手机版

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原标题:新希望地产25亿元高溢价拿地 快速扩张弊病渐显 来源:商学院杂志

2019年9月18日,四川新希望房地产开发有限公司(下称“新希望地产”)地产以25.53亿元拿下苏州一宗住宅用地,至此2019年新希望地产已耗资约311亿元在长三角以及川渝大本营等区域拿下10余块高溢价率土地。

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据2019年半年报显示,新希望地产上半年公司营收为33.8亿元,同比下跌4.8%,归属于母公司净利润2.38亿元,同比下跌57%,并且经营活动现金流在连续三年为负的基础上已降至-62.88亿元。此外,新希望地产2019年上半年其商铺、写字楼业务的营收分别同比下滑29.9%、24.74%,两项业务营收均不足1亿元。

新希望地产为何如此高溢价拿地,财务状况如何改善,就此《商学院》主者向新希望地产发去了采访提纲,截至发稿日期,未收到回复。

营收净利双降

虽然新希望地产以2019年1-8月以490亿元的销售额进入中型房企阵营,并从四川大本营向全国布局,但在追求规模扩张、高溢价拿地的战略下,财务状况不容乐观,据2019年半年报显示,今年上半年新希望地产营收同比下跌4.8%至33.8亿元,归母净利润同比下跌57%至2.38亿元。

在半年度报告中,新希望地产解释称,由于大部分项目在今年下半年进行结转,再加上随着项目规模增长,期间费用发生额也有所增加,导致了净利润的下滑。同时,今年中报期内,公司土地款、相关保证金支付以及对合营和联营企业资金支持增加,使得支付其他与经营活动有关的现金比上年同期有所增加。

58安居客房产研究院首席分析师张波看来,新希望地产的营收减少一方面是因为2019年整体销售去化的速度变缓,另一方面则是因其营销中权益份额同比减少。从其财务情况来看,追求快速规模化导致拿地成本高企, 是新希望地产财务状况困境的主因。如果不改变追求规模化为主的方向,企业的财务很难在短期内得到改善,而值得关注的是,房地产严格调控的当下,高风险并不能代表可能会带来高收益。

据公开资料显示,新希望地产成立于1998年,是中国“饲料大王”刘永好创立新希望集团15年后组建的一个新业务板块,业务范畴包括地产开发、商业运营、物业管理等。不过在住宅营收入不及去年同期的同时,今年上半年其商铺、写字楼业务的营收分别同比下滑29.9%、24.74%,两项业务营收均不足1亿元。

另外,在此前连续三年经营活动现金流为负的情况下,上半年该指标继续下滑。数据显示,2016—2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元,而2019年上半年经营活动产生的现金流净额为-62.88亿元,同比下降 316.63%,短期偿债压力进一步增大。

此外,虽然近三年新希望地产实现了销售额的翻倍,但是也背负了更多的负债。2016—2018年,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元,而同期其负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。而2019年上半年,公司总负债较去年年底增长21.26%至662亿元,同时,其一年内到期的非流动负债约83.7亿元,较上年末的45.68亿元增长83.21%。

高溢价拿地或存风险

进入2019年以后,新希望地产开始加速拿地。9月18日,新希望地产以25.53亿元拿下苏州一宗住宅用地,至此2019年新希望地产已耗资约311亿元在长三角以及川渝大本营等区域拿下10余块高溢价率土地。

具体来看,3月,新希望连续斥资108.82亿元在长三角区域拿下三宗土地,包括21亿元摘得温州瑞安地块、53.2亿元落子南京,以及超过34亿元夺得杭州余杭宅地。

其中,3月29日,新希望以53.2亿的代价,力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企,在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地,首次进入南京,楼面价为22628元/平方米,溢价率为28.8%。同日,新希望还在杭州以34.6亿的总价夺得一宗位于余杭乔司的土地,楼面价为21008元/平方米,溢价率31.3%。

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