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新时代宏观:融资收紧 下半年地产债投资风险骤升

时间:2019-07-17 17:34 来源:未知  手机版

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近期,房地产融资环境发生较大变化,首先是监管部门约谈了近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,要求严控地产信托规模;其次,发改委针对房地产企业发行外债,发布778号文,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,有效防控外债风险。

上半年地产融资好转,投资增速高增长

从宏观角度来看,“房住不炒”是政策底线。其实从2018年11月开始,各地楼市调控政策力度明显减小,且大部分地区都是以宽松政策为主,甚至部分地区出台了一系列的人才政策变相放松房地产调控。但是在一季度天量社融之后,基本面有所企稳,2019年4月19日,中共中央政治局会议再次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,表明“房地产调控政策”是中央“零容忍”政策之一,之后房地产调控政策再次出现收紧趋势。根据中原地产研究中心数据显示,上半年全国房地产调控政策高达251次,比2018年同期上涨了31%。各个地方政府在政策层面坚持“一城一策”原则,二季度部分城市调控政策出现收紧的态势。

从监管层面来看,地产调控政策再度收紧。2019年5月17日,银保监会官网发布了银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,针对违规向房地产行业领域放款表示高度关注。23号文全文显示了监管部门对地产融资的严监管和高压态势,针对不同金融机构明确了具体要求,严防资金通过信托、AMC、金融租赁、财务公司、汽车金融和消费金融等渠道违规流入房地产市场,其中,并购贷款等管理不审慎,资金被挪用于房地产开发,个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房均是监管部门严令禁止的。7月3日,银保监会信托部约谈警示了10家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司;紧接着,北京银保监局约谈了辖内12家信托公司,要求跟银保监会保持一致。7月12日,发改委针对房地产企业发行外债,发布778号文,严格要求房地产企业海外发债。

从行业层面来看,2019年上半年地产融资好转。信用债融资方面,房企上半年国内发行信用债总量为3535.09亿元,比2018年同期发行量高出30.8%,但净融资额显著下降。房地产信托方面,上半年融资显著回暖,从信托业协会统计数据看,信托资产余额自2018年资管新规之后进入负增长区间,在历经将近一年宽信用政策后,房地产信托融资逐步回暖,截至2019年5月末,房地产信托资产余额为3.15万亿元,较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%,占全部信托资产余额14.00%,较年初提高0.86个百分点。房企海外融资规模大幅增长。根据wind资讯数据显示,2019年上半年房地产企业海外发债融资规模明显提升,1-4月房企境外债发行规模为2254亿元,同比增长41%,5月发行规模收缩,6月在地产信托融资收紧的预期下,房企单月境外发债出现井喷,规模达225亿元,近期甚至有地产商海外发债票面利率达到15%。整个上半年房地产企业海外发债规模已超过2018年全年,同比增长20%。此外,房地产开发贷款2019年一季度余额为10.85万亿元,比2018年同期增加了1.75万亿元;房地产企业通过发行资产证券化产品,募资基金为1201.09亿元,目前余额为1181.42亿元。未来房企依然可以通过将自持物业、购房尾款等流动性较低、非证券形态资产转化为REITs、CMBS等产品,从而盘活沉淀资金,未来将成为房地产企业重要的募集资金措施。

地产融资条件收紧将会在

下半年地产投资增速上体现

2.1 地产债发行量回升,净融资额下降

地产债发行量回升,净融资额明显下降。根据申万行业分类,2019年上半年,房企信用债发行量3535.09亿元,相比于2018年上半年2702.30亿元的发行量明显好转。但随着房企进入还债高峰,到期量的增加导致净融资额显著下降。2019年上半年房企信用债净融资额仅693.24亿元,相比2018年上半年1079.42亿元和下半年1374.06亿元,净融资额无论是同比还是环比明显减少,低于2015年和2017年的低点。

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